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來源：沙市網 | 時間：2016-03-19 | 瀏覽次數：2503 |
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沙政辦發〔2014〕25號
沙市區人民政府辦公室
關于公布實施沙市區鄉鎮基準地價的通知
各鄉、鎮人民政府，區政府有關部門：
按照《荊州市物價局荊州市國土資源局關于沙市區鄉鎮基準地價的批復》（荊價房服規〔2014〕10號）的意見，區政府同意公布沙市區鄉鎮基準地價?，F就有關事項通知如下：
一、合理利用基準地價成果?；鶞实貎r主要為參與宏觀決策、監督市場提供依據。如以基準地價為參考，確定協議出讓土地最低價標準；對申報地價明顯偏低的土地交易行為實現政府優先購買權；為征收土地增值稅、城鎮土地使用稅和契稅提供主要依據。
二、土地出讓地價確定。沙市區各鄉鎮的宗地地價以本通知為依據，以土地估價報告的估價結果為重要參考，并統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，按照規定的程序、使用合理的方法評估，經國有建設用地使用權出讓協調決策機構集體決策確定。
充分體現市場在資源配置中的決定性作用。經營性用地，特別是房地產開發用地、商服用地，其出讓地價應為同期正常市場條件下的價格水平。統籌考慮不同容積率、建筑覆蓋率、綠地率等規劃指標影響，以及正常市場條件下的市場租金水平、同類不動產銷售價格、土地招拍掛成交案例價格等影響因素，首選市場比較法、剩余法（假設開發法）、收益還原法進行評估。
三、關沮鎮、鑼場鎮、立新鄉等鄉鎮與荊州市中心城區土地定級邊界結合部區域的宗地地價評估，應充分考慮中心城區城市功能輻射影響和鄉鎮區域經濟發展，做好結合部區域的地價銜接。
四、各鄉鎮土地級別與基準地價成果報告中所包含的商業用地路線價、住宅用地樓面地價、基準地價修正體系、容積率修正系數、土地分類用途與基準地價用途修正系數等內容一并實施。
五、基準地價一般2至3年調整一次。在房地產市場價格發生重大變化的情況下，可以根據實際情況，對鄉鎮規劃重點發展區域的基準地價級別進行局部動態調整，保證基準地價成果的時效性和現勢性。
本通知自發文之日起施行。施行中的具體問題由區物價局和區國土資源局負責協調解決。
附件：1.沙市區各鄉鎮基準地價表
2.沙市區各鄉鎮土地級別范圍表
3.沙市區鄉鎮基準地價使用說明
2014年7月22日
附件1：
表1-1 沙市區關沮鎮基準地價表
單位：元/平方米
|
土地級別 用 途 |
Ⅰ級 |
Ⅱ級 |
Ⅲ級 |
|
商業用地 |
714 |
588 |
422 |
|
住宅用地 |
582 |
534 |
398 |
|
工業用地 |
256 |
210 |
172.8 |
表1-2 沙市區鑼場鎮基準地價表
單位：元/平方米
|
土地級別 用 途 |
Ⅰ級 |
Ⅱ級 |
Ⅲ級 |
|
商業用地 |
706 |
579 |
418 |
|
住宅用地 |
578 |
522 |
390 |
|
工業用地 |
260 |
215 |
172.8 |
表1-3 沙市區觀音垱鎮基準地價表
單位：元/平方米
|
土地級別 用 途 |
Ⅰ級 |
Ⅱ級 |
Ⅲ級 |
|
商業用地 |
696 |
562 |
405 |
|
住宅用地 |
570 |
515 |
384 |
|
工業用地 |
229 |
198 |
172.8 |
表1-4 沙市區岑河鎮基準地價表
單位：元/平方米
|
土地級別 用 途 |
Ⅰ級 |
Ⅱ級 |
Ⅲ級 |
|
商業用地 |
758 |
595 |
426 |
|
住宅用地 |
638 |
566 |
413 |
|
工業用地 |
254 |
206 |
172.8 |
表1-5 沙市區鄉鎮基準地價內涵表
|
內 容
用 途 |
估價基準日 |
容積率 |
土地 開發 程度 |
年限 （年） |
使用權類型 |
|
商業 |
2012年6月30日 |
1.5 |
五通 一平 |
40 |
出讓國有土地使用權 |
|
住宅 |
2012年6月30日 |
1.5 |
五通 一平 |
70 |
出讓國有土地使用權 |
|
工業 |
2012年6月30日 |
0.8 |
三通 一平 |
50 |
出讓國有土地使用權 |
注： “五通一平” 指宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水和宗地紅線內場地平整；“三通一平” 指宗地紅線外通路、通電、通水和宗地紅線內場地平整。
附件2：
表2-1 關沮鎮土地級別范圍表
|
土地 級別 |
范 圍 |
|||
|
東 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
關沮第一小學宗地西側通道、白水村1號路 |
318國道臨街第一宗地南面界址線 |
八號路 |
318國道臨街第一宗地北面界址線 |
|
II |
銀湖中小企業城（一期、二期）宗地以東界址線、白水村四組東面水渠 |
中心排渠 |
荊沙貨運鐵路線 |
合心村3號路、沙白排渠 |
|
III |
白水灘城市生態濕地、田湖漁場東面水渠、關沮村東面水渠 |
合心村3號路、沙白排渠、中心排渠 |
襄荊高速公路 |
滬漢蓉高速鐵路 |
表2-2 鑼場鎮土地級別范圍表
|
土地 級別 |
范 圍 |
|||
|
東 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
高陽村五支渠路、東方大道與318國道交匯處、津港實業宗地 |
318國道臨街第一宗地南面界址線 |
奇麗路 |
318國道臨街第一宗地北面界址線 |
|
II |
花臺村1號路、318國道、皇冠調味品有限公司宗地東面界址線 |
宜黃高速公路、華強化工有限公司、薄膜廠、楚天高速鑼場管理所南面界址線 |
桂魚路 |
沙市鑼場小學、鑼場村六組居民區、漁湖村樂沁還遷小區北面界址線、高陽村居民區道路 |
|
III |
花臺村4號路、中心河、觀音垱鎮新陽村村界 |
豉湖渠 |
河垱村八支渠路 |
滬漢蓉高速鐵路 |
表2-3 觀音垱鎮土地級別范圍表
|
土地 級別 |
范 圍 |
|||
|
東 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
觀音垱村委會西面通道、臨街第一宗地東面界址線 |
永興街、永德購物廣場、觀音垱鎮政府圍墻 |
昌盛路 |
臨街第一宗地北面界址線 |
|
II |
育才路、318國道、劉家項渠、觀音垱鎮政府圍墻、水渠 |
玉壺村四組農村道路、碧波街、天泉水處理廠宗地南面水渠 |
建設街、玉壺村路 |
花園里小區北面水渠、新陽渠、農村道路 |
|
III |
觀習公路、皇屯村二號路 |
宜黃高速公路、岑觀路、玉壺村工業園還遷小區 |
玉壺村路、建設街 |
滬漢蓉高速鐵路 |
表2-4 岑河鎮土地級別范圍表
|
土地 級別 |
范 圍 |
|||
|
東 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
繁榮街、建設路 |
沙市第二維京希望小學宗地北面通道、金色華庭宗地北面界址線（通道） |
岑沙路、福岑馨居小區宗地東面界址線 |
富民路、安興路、中心路 |
|
II |
桂花路 |
岑資公路、繩廠南面通道、建設路、岑河中學、血防站宗地南面界址線、金色華庭、福岑馨居小區宗地南面界址線 |
福岑馨居小區宗地西面界址線、鎮政府宿舍圍墻、原供銷社圍墻 |
岑河鎮財政所北面通道、岑沙路、北環路、岑桑線（蓮花渠） |
|
III |
四斗渠 |
黃淵路、黃港村與岑河村村界、岑楊公路、西干渠、清白渠 |
岑河三期工業園區道路、海舟路、沙岑路 |
岑河鎮與岑河原種場村界道路、荊沙大道延伸線（規劃中） |
附件3：
沙市區鄉鎮基準地價成果使用說明
一、沙市區鄉鎮土地級別與基準地價評估的工作范圍
根據各鄉鎮土地利用總體規劃（2010-2020年）、鄉鎮總體規劃（2012-2030年），沙市區鄉鎮基準地價評估范圍為岑河鎮、關沮鎮、鑼場鎮、觀音垱鎮等四個鄉鎮的建成區和部分規劃區內的建設用地。其中岑河鎮基準地價評估土地面積為7.26平方公里；關沮鎮基準地價評估土地面積為11.34平方公里；鑼場鎮基準地價評估土地面積為10.07平方公里；觀音垱鎮基準地價評估土地面積為4.5平方公里。
二、宗地評估技術要求
（一）基準地價主要反映基準日城市內部土地質量和利用效益的差異及前三年均值地域內土地市場交易樣點的平均地價水平。宗地地價則主要反映具體宗地在未來某一具體時點的市場交易比準價格。在土地市場交易活躍、交易案例充足的情況下，宗地地價評估一般采用市場比較法、剩余法（假設開發法）、收益還原法、成本逼近法進行測算。對于土地市場交易不活躍、無交易案例的個別區域內的宗地以及無收益的用地類型，可采用基準地價系數修正法。
（二）在土地市場交易活躍的區域，房地產開發用地、商業用地首選市場比較法、剩余法（假設開發法）、收益還原法進行評估，運用包括基準地價系數修正法在內的多種評估方法確定宗地地價時，基準地價系數修正法測算的宗地地價水平所占權重應不高于三分之一。
（三）應用基準地價評估宗地地價時，當宗地條件與本次基準地價內涵不一致時，要進行用途、容積率、土地使用年期、估價期日、土地開發程度等特別單項修正。
（四）本次基準地價按土地用途分為商業用地、住宅用地、工業用地三大類，根據《土地利用現狀分類》（ GB/T 21010-2007），建設用地涉及的其他用途，可根據《土地分類用途與基準地價用途修正系數對照表》，結合宗地實際情況進行用途修正。
土地分類用途與基準地價用途修正系數對照表
|
一級類 |
二級類 |
細分用途 |
參照價格 體系 |
用途修正系數 |
|
商服用地 |
批發零售用地 |
商品批發、零售、市場用地、 汽車4S店 |
商業用地 |
1.0 |
|
加油站、CNG加氣站 |
商業用地 |
按市場價格確定 |
||
|
住宿餐飲用地 |
餐飲用地、旅館用地 |
商業用地 |
1.0 |
|
|
商務金融用地 |
金融保險用地、公用設施營業網點用地、商務辦公用地 |
商業用地 |
1.0 |
|
|
其它商服用地 |
洗車場、廢舊物資回收站、農貿菜市場用地 |
商業用地 |
1.0 |
|
|
工礦倉儲用地 |
工業用地 |
工業用地 |
工業用地 |
1.0 |
|
采礦用地 |
-- |
- |
- |
|
|
倉儲用地 |
工業性倉儲（物流）用地 |
工業用地 |
1.0-1.2 |
|
|
商業性倉儲（物流）用地 |
工業用地 |
1.2-1.4 |
||
|
住宅用地 |
城鎮住宅用地 |
住宅用地 |
住宅用地 |
1.0 |
|
公共管理與公共服務用地 |
機關團體用地 |
|
住宅用地 |
0.6-0.7 |
|
新聞出版用地 |
|
住宅用地 |
0.6-0.7 |
|
|
科教用地 |
教育科研用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
醫衛慈善用地 |
醫療衛生用地、社會福利設施用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
文體娛樂用地 |
文化、體育用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
娛樂用地 |
商業用地 |
0.8-1.0 |
||
|
公共設施用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
公園與綠地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
風景名勝設施用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
特殊用地 |
軍事設施用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
使領館用地 |
-- |
-- |
-- |
|
|
監教場所用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
宗教用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
殯葬用地 |
經營性陵園、墓地 |
商業用地 |
1.1-1.2 |
|
|
交通運輸用地 |
鐵路用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
公路用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
街巷用地 |
鐵路、公路客貨運站點及公共停車場 |
工業用地 |
1.2-1.3 |
|
|
機場用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
港口碼頭用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
管道運輸用地 |
|
工業用地 |
1.0 |
|
|
水域及水利設施用地 |
水工建筑用地 |
-- |
工業用地 |
1.0 |
注：由于鄉鎮基準地價各級別價差明顯，用途修正系數以區間值表示，評估時需要根據宗地級別、區位條件等實際情況區別取值。
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